Quem é dono de um imóvel e recebe aluguel como pessoa física nunca pagou imposto sobre consumo nessa operação, e quem aluga equipamentos nunca emitiu nota fiscal para isso. A reforma tributária muda os dois casos: a locação passa a ser tributada pelo IBS e pela CBS, os dois tributos que estão substituindo PIS, Cofins, ICMS e ISS.
Contudo, a mudança trata só da tributação sobre o consumo. O imposto de renda sobre aluguel, por sinal, continua como está: quem recebe aluguel e declara no imposto de renda segue fazendo isso do mesmo jeito.
A reforma afeta imóveis e equipamentos de formas diferentes. No aluguel de imóvel, a maior parte dos proprietários pessoa física continua fora da tributação, e quem entra tem desconto de 70% na alíquota. No aluguel de equipamento, a principal novidade é a nota fiscal, que a lei passa a exigir numa operação que até agora funcionava só com contrato e recibo.
Neste artigo você vai entender:
- Por que a locação passa a ser tributada
- Imposto sobre aluguel de imóvel: quem paga e com qual desconto
- Aluguel de equipamento passa a ter nota fiscal
- O que muda na emissão da nota fiscal
- O que preparar agora
Por que a locação passa a ser tributada
No sistema atual, o que definia a tributação era a natureza da operação. O ICMS alcançava a circulação de mercadoria, o ISS alcançava a prestação de serviço, e a locação não era nem uma coisa nem outra. Por isso ela ficou de fora dos dois.
Entretanto, o IBS e a CBS trocam esse critério. Agora eles alcançam o consumo de bens e serviços de forma ampla, em qualquer operação onerosa, ou seja, aquela em que alguém paga para receber algo. Portanto, colocar um bem à disposição de outra pessoa em troca de aluguel passa a se encaixar aí.
A cobrança entra em vigor por etapas, mas as regras da locação já estão definidas: quem paga, quanto se desconta e qual documento a lei passa a exigir. Em seguida, a CBS passa a valer por completo em 2027, enquanto o IBS entra aos poucos até 2033.
O que falta é o percentual. Conforme a lei, ele depende da alíquota de referência, o número padrão do IBS e da CBS que o Senado ainda vai fixar, e as estimativas em circulação ficam entre 26,5% e 28%. Assim, com a redução de 70%, o aluguel de imóvel ficaria em torno de 8% quando a transição terminar, em 2033.
Leia também: Cronograma da Reforma Tributária: entenda as etapas até 2033
Imposto sobre aluguel de imóvel: quem paga e com qual desconto
Segundo a PNAD Contínua do IBGE, o Brasil tinha 18,9 milhões de domicílios alugados em 2025, o equivalente a 23,8% das moradias. O número de imóveis alugados cresceu mais de 50% em dez anos.
Empresas
Conforme a lei, a empresa que coloca imóveis para alugar como parte da atividade e apura IBS e CBS pelo regime regular é contribuinte. Em outras palavras, regime regular é a forma padrão de apuração, em que a empresa recolhe sobre o que vende e desconta os créditos do que compra.
Pessoas físicas
O proprietário pessoa física só se torna contribuinte se, no ano anterior, atender a dois critérios ao mesmo tempo: receita acima de R$ 240 mil com aluguel e outras formas de ceder o imóvel mediante pagamento, como o arrendamento, e mais de três imóveis distintos alugados. Quem tem quatro salas comerciais alugadas que rendem R$ 200 mil por ano fica de fora, porque não passou do limite de receita. Igualmente, quem tem dois imóveis alugados que rendem R$ 300 mil fica de fora, porque não passou do número de imóveis.
Há, além disso, uma regra que antecipa esse enquadramento. Se a receita com aluguel passar de R$ 288 mil no próprio ano, 20% acima do limite, o proprietário já se torna contribuinte naquele ano.
Quem ultrapassa os dois limites passa a cumprir as mesmas obrigações de uma empresa nessa atividade: inscrição no CNPJ, emissão de nota a cada aluguel recebido e apuração mensal do imposto. A Receita é expressa em dizer que essa inscrição tem finalidade cadastral e não transforma o proprietário em pessoa jurídica, então não há contrato social, registro empresarial nem mudança no imposto de renda. A obrigação está prevista para 1º de janeiro de 2027, depois de uma prorrogação que adiou a data original.
Desconto na alíquota
Conforme o art. 261, a lei reduz em 50% as alíquotas das operações com imóveis e amplia essa redução para 70% no aluguel e no arrendamento. Ou seja, o locador paga 30% da alíquota cheia.
Redutor social
No aluguel residencial, o locador pode descontar R$ 600 por mês, por imóvel, da base de cálculo, que é o valor sobre o qual o imposto incide. Por exemplo, num aluguel residencial de R$ 2.500 o imposto incide sobre R$ 1.900. Em contrapartida, o redutor não vale para imóveis comerciais.
Aluguel por temporada
Já o aluguel residencial de até 90 dias seguidos, comum em plataformas como o Airbnb, segue as regras dos serviços de hotelaria. Por isso, a redução de 70% e o redutor social de R$ 600 não se aplicam a ele. Afinal, a hotelaria tem um regime específico na mesma lei, com regras de cálculo próprias. Para o proprietário que alterna contratos longos e curtos no mesmo imóvel, vale acompanhar cada contrato pela duração, já que cada um tem um tratamento.
Regime de transição para contratos antigos
Contratos de aluguel por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025 podem recolher IBS e CBS sobre a receita bruta recebida, em valor equivalente a 3,65% dela.
A opção parece vantajosa à primeira vista, porque no fim da transição a regra geral chega perto de 8%. Só que a transição é gradual, e a conta se inverte nos primeiros anos. Em 2027 e 2028, com a CBS cheia e o IBS ainda em alíquota de teste, a regra geral deve ficar abaixo de 3% para o aluguel, já com a redução de 70%. A partir de 2029 o IBS começa a ganhar peso, e a carga tende a superar os 3,65% por volta de 2030.
Como a opção vale para todo o contrato e não pode ser desfeita, a comparação precisa considerar o prazo inteiro. O locador paga mais nos primeiros anos e só recupera essa diferença em contratos que avançam pela década de 2030. Por isso ela tende a compensar em contratos não residenciais longos.
Nos residenciais, o benefício termina no prazo original do contrato ou em 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro, justamente no período em que a regra geral é mais barata. Nesses casos, a opção tende a sair mais cara.
Para imóvel não residencial, o contrato precisava estar registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, e a opção vale pelo prazo original. Contratos por prazo indeterminado ficam de fora, assim como contratos novos.
Aluguel de equipamento passa a ter nota fiscal
Até hoje, a empresa que aluga máquinas, equipamentos ou veículos para outras empresas nunca emitiu nota fiscal nessa operação. O motivo é uma decisão do Supremo Tribunal Federal, que todos os tribunais e órgãos públicos são obrigados a seguir: os municípios não podem cobrar o ISS, imposto municipal sobre serviços, no aluguel desses bens. Sem ISS, não havia nota fiscal de serviço, e o locador registrava a operação com recibo, fatura ou contrato.
Com a reforma, o IBS e a CBS passam a alcançar esse aluguel. Diferente do imóvel, porém, ele segue a regra geral das demais operações, com a alíquota cheia.
Segundo levantamento da KPMG para a Analoc, associação das locadoras de equipamentos, o aluguel de máquinas e equipamentos deve faturar R$ 52,9 bilhões em 2026, o equivalente a 0,4% do PIB. Anteriormente, em 2025, foram R$ 49,4 bilhões. São cerca de 50 mil empresas e 200 mil empregos diretos. Para essas empresas, a maior mudança está na rotina: cada aluguel passa a exigir nota fiscal e um cadastro do equipamento com os dados fiscais, onde antes bastava o contrato.
O que muda na emissão da nota fiscal
O aluguel passa a entrar na NFS-e, a nota fiscal eletrônica de serviços no padrão nacional. Uma nota técnica de novembro de 2025 criou códigos próprios para esse tipo de operação, e notas posteriores ajustaram o leiaute e os campos. O sistema de emissão precisa estar atualizado e usar o código certo para cada caso.
Imóvel. O aluguel usa o código 99.03.01, e o arrendamento e outras formas de cessão do imóvel têm códigos próprios na mesma faixa. Além disso, a nota pede os números de registro do imóvel e o endereço, mais um código que indica se o imóvel é residencial ou comercial.
Equipamento. O aluguel usa o código 99.04.01, e a nota pede a descrição, a quantidade e a NCM do bem. A NCM é o código usado no Mercosul para classificar mercadorias. Uma locadora que nunca vendeu os equipamentos que aluga provavelmente não tem esse código cadastrado, logo não consegue emitir a nota.
Dois pontos também mudam a rotina de quem emite:
- A nota de aluguel não traz ISS, só IBS e CBS.
- A plataforma nacional da NFS-e valida a nota, mesmo em cidades com emissor próprio. Se a prefeitura validar a nota pelo sistema dela, o sistema recusa o documento.
As datas de obrigatoriedade não são iguais para todo mundo. Para a pessoa jurídica não optante pelo Simples, o início está previsto para 1º de dezembro de 2026. Optantes pelo Simples Nacional e pessoa física contribuinte têm início previsto para 1º de janeiro de 2027. Já quem presta serviço da lista do ISS entrou antes: imobiliárias que fazem administração e intermediação começaram em 1º de outubro de 2026, pelo código de serviço delas, e não pelo de locação.
Leia também: NFS-e Nacional obrigatória no Simples Nacional: o que muda e o que fazer
O que preparar agora
- Confira se você ultrapassa os limites como pessoa física. Primeiramente, some a receita com aluguel do ano anterior e conte os imóveis alugados em seu nome. Com essa conta, você sabe se a nova tributação chega até você.
- Classifique os imóveis por finalidade. Separar residenciais e comerciais já deixa pronta a informação que a nota pede e mostra em quais imóveis você pode usar o redutor de R$ 600.
- Separe os contratos por duração. Organizar os aluguéis de até 90 dias e os de longa duração permite aplicar a regra certa a cada um desde a primeira nota.
- Reúna os dados dos imóveis. Desse modo, com inscrição imobiliária e endereço em mãos, a emissão da nota fica rápida e sem retrabalho.
- Cadastre os equipamentos com a NCM. Incluir o código no cadastro de cada equipamento agora deixa a locadora pronta para emitir assim que o sistema nacional liberar a nota.
- Verifique se o seu sistema emite as notas de aluguel. Por fim, um sistema de gestão atualizado para a NFS-e nacional emite os códigos novos direto do cadastro de contratos, sem digitação manual.
O que ainda está em aberto
As regras do aluguel já estão na lei, mas o Senado ainda não fixou a alíquota de referência. Logo, ninguém consegue calcular o valor final do imposto.
As datas da nota fiscal, essas já estão definidas, e variam conforme o regime, como a seção anterior detalha. Até 31 de dezembro de 2026, o sistema aceita a nota sem as informações de IBS e CBS. Na prática, quem começa em dezembro emite a nota naquele mês e o sistema passa a calcular o imposto nela a partir de janeiro de 2027.
O que falta é a liberação dos códigos próprios do aluguel no sistema nacional. Enquanto eles não saem, a orientação do Portal da NFS-e é usar o código 99.01.01, reservado a operações sem ISS e sem ICMS. Logo, vale conferir no portal se os códigos já foram liberados antes de emitir.
Com a nota passando a fazer parte do aluguel, o cadastro de contratos se torna a base da emissão, porque é dele que saem o valor, o tipo de imóvel ou equipamento e a data de cada cobrança.
O Locações, sistema da Nasajon para gestão de contratos de aluguel de imóveis e equipamentos, reúne essas informações com reajustes automáticos, faturas recorrentes e integração com os módulos financeiro, contábil e fiscal do ERP, e recebe atualização conforme as novas regras entram em vigor. Fale com um especialista para ver como ele organiza os contratos da sua empresa para essa transição.
Perguntas frequentes
O aluguel passa a ser tributado pela reforma tributária?
Sim. O aluguel de imóveis e de equipamentos passa a ser tributado pelo IBS e pela CBS, os tributos que substituem PIS, Cofins, ICMS e ISS. Já o imposto de renda sobre aluguel continua com as regras de hoje.
Qual a diferença entre alugar imóvel e alugar equipamento?
No aluguel de imóvel, o locador paga com desconto de 70% na alíquota, pode abater R$ 600 por mês no aluguel residencial e, se for pessoa física, só paga acima de certos limites. No aluguel de equipamento, não há desconto, e a principal mudança é a nota fiscal, que essa operação nunca teve.
Meu contrato de aluguel antigo continua valendo?
O contrato continua valendo normalmente, mas o imposto passa a incidir sobre ele a partir de 2027. Para contratos por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025, existe uma opção: recolher IBS e CBS sobre 3,65% da receita recebida, em vez de seguir a regra geral.
Essa opção nem sempre compensa. Em 2027 e 2028, a regra geral tende a ser mais barata, porque o IBS ainda está em alíquota de teste. A inversão acontece por volta de 2030, quando o IBS ganha peso. Como a escolha vale para todo o contrato e não pode ser desfeita, ela tende a compensar só em contratos não residenciais longos.
Quem aluga equipamento passa a precisar emitir nota fiscal?
Sim. A data depende do regime: 1º de dezembro de 2026 para a pessoa jurídica não optante pelo Simples, e 1º de janeiro de 2027 para optantes pelo Simples Nacional. A nota é a NFS-e nacional, com o código 99.04.01 e a descrição, a quantidade e a NCM de cada equipamento. A emissão acontece pela plataforma nacional, mesmo em cidades com emissor próprio.
Sou pessoa física e recebo aluguel de um imóvel. Vou pagar IBS e CBS?
Só se ultrapassar dois limites ao mesmo tempo: receita com aluguel acima de R$ 240 mil no ano anterior e mais de três imóveis alugados. Ou seja, quem tem até três imóveis alugados, ou recebe até R$ 240 mil por ano, fica de fora.
Quem coloca imóvel para temporada no Airbnb segue as mesmas regras?
Não. O aluguel residencial de até 90 dias seguidos segue as regras dos serviços de hotelaria, e por isso o desconto de 70% e o abatimento de R$ 600 não se aplicam a ele.